На рынке недвижимости сегодня все активнее практикуется такая операция, как обмен жилья, подзабытая со времен СССР. В этом виноват кризис, лишивший большинство людей возможности оплатить наличными сделку купли-продажи. Какие же возможности открывает перед участниками рынка такая схема и какие риски подстерегают тех, кто решился на обмен жилья?
Возможности схемы
Обмен жилья или обмен с доплатой для кого-то может стать реальным вариантом улучшения своих жилищных условий, а для кого-то это способ выйти из затруднительной финансовой ситуации. Для этого нужно всего ничего: найти желающего обменяться квартирами и доплатить при этом небольшую сумму.
Особенно интересен такой способ для тех владельцев квартир, кто испытывает трудности с оплатой ипотечного кредита. Имея проблемы с банком-кредитором, продать квартиру весьма сложно, а вот обменять ее с доплатой на меньшую в менее престижном районе вполне возможно. Схема в этом случае довольно простая, но требует совпадения чересчур многих условий. Мы поможем осуществить
обмен двухкомнатной квартиры в Екатеринбурге.
Человек, желающий обменять квартиру, должен найти партнера, который недоволен своими жилищными условиями, но имеет некоторое количество средств, достаточных для погашения кредита. В этом случае выгоду получают все: кто-то улучшает свои условия проживания за вполне приемлемую плату, кто-то — избавляется от кабалы банка, оставаясь при этом с квартирой, последний же получает живые деньги по кредиту.
Минусом можно считать длительный поиск покупателя, которому бы подошло ваше жилье. На поиск квартиры по обмену уходит в среднем 2-3 месяца.
Если стороны нашли друг друга и договорились об условиях, то договор мены во многом выгоднее заключения двух договоров купли-продажи (когда каждый продает другой стороне сделки свою квартиру). Выгода же заключается в том, что подоходный налог при договоре мены платится только с суммы доплаты, если же доплаты нет, то нет подоходного налога. Еще один плюс обмена — отсутствие 1%-ной пошлины от суммы сделки в государственный пенсионный фонд и не столь дорогое, как при купле-продаже, оформление необходимых справок.
Если вы решите воспользоваться услугами риэлторского агентства, гонорар риэлтору при операции обмена будет ниже, чем при купле-продаже жилья.
Возможные риски при обмене жилья
Незавершенная новостройка. Сегодня любой незавершенный дом может стать таковым на долгие годы, если не вовсе остаться вечным недостроем. Выходит, взамен реальной квартиры собственник может получить только переуступку прав собственности на виртуальное жилье. Опасность слишком велика.
Доверенность. Если вы сталкиваетесь с ситуацией, при которой с вами готов обменяться жилплощадью не собственник квартиры, а лицо, действующее по доверенности, например, единственный наследник бабушки, которая болеет и сама заниматься обменом не может, то не исключено, что вы имеете дело с мошеннической схемой. Риск заключается в том, что доверитель к моменту сделки мог уже умереть. Имея на руках доверенность, поверенный на вполне законных основаниях до окончания 6-месячного срока на вступление наследников в права получает в БТИ справку-характеристику для отчуждения этой квартиры и может заключить сделку обмена. Хотя, в соответствии со ст. 248 Гражданского кодекса, после смерти доверителя он не имел права распоряжаться его имуществом. Поверенный может просто заявить, что о смерти наследодателя не знал. Могут появиться другие наследники и отсудить уже ставшую вашей квартиру. Если был произведен обмен, получена доплата, а потом квартира была срочно продана, то шансы вернуть свою бывшую собственность и переданную доплату минимальны.
Несовершеннолетние дети. В некоторых случаях наличие несовершеннолетних детей в квартире, предлагаемой для обмена, может создать серьезную проблему, поскольку их права на жилплощадь защищены Семейным кодексом: несовершеннолетние не должны в результате сделки продажи или мены получить меньше жилых метров, чем имели прежде. Согласно ст. 177 Семейного кодекса, для любых сделок с жильем, в котором зарегистрированы (прописаны) несовершеннолетние, необходимо разрешение органа опеки и попечительства. Но сделка обмена может быть признана недействительной, если после ее совершения будет выявлен факт подделки или незаконной выдачи документов, которые нарушают права несовершеннолетних жильцов. Если в процессе данной аферы была произведена еще и доплата, вернуть ее будет очень проблематично.
Справедливости ради нужно заметить, что подобные риски существуют как при обмене, так и при покупке квартиры. Рекомендация может быть только одна: чтобы избежать досадных неприятностей, нужно серьезно подойти к изучению документов на понравившееся жилье, а лучше всего привлечь специалистов, ведь покупка или обмен квартиры происходит не каждый день, а экономия на профессиональной консультации может вылиться в куда более серьезные затраты.
